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城市更新工作基础知识

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      什么是城市更新呢?
      从宏观来说,城市更新是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设,使之重新发展和繁荣。
      从微观来说,政府部门、土地权属人或者其他符合规定的主体按照“三旧”改造政策、棚户区改造政策、危破旧房改造政策等在城市更新规划范围内对低效存量建设用地进行盘活利用以及对危破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。
      为什么要城市更新呢?
      政策上对于土地红线愈发严格。2015年6月3日,国土资源部土地勘测规划院院长助理张晓玲在国新办发布会后接受记者采访时表示,包括北京、上海、广州等在内的 14个城市的开发边界划定工作将于2015年完成。开发边界将作为城市发展的刚性约定,不得超越界限盲目扩张。
      此外,国土资源部正在紧急扩容需要划定“城市开发边界”的城市名单。这份名单上的城市数量已经从原有的14个,扩容到600个。“城市开发边界”的划定将最终实现一、二线城市和部分三线城市的全覆盖。
      广州改革开放40年,城市化、工业化快速发展,城市人口大量增加,常驻人口从200万增加到1500万已达临界点,且高度集中在6个城区,广州现有的生态环境、能源、土地已经接近人口承载能力的临界点。
      什么是“三旧”改造?
     “三旧"改造是广东特有的旧城改造办法,是指:旧城镇、旧厂房、旧村庄。

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      一条旧村想要完成全面改造,从标图入库到土地三通一平、拆迁动迁、回迁安置等,需村集体、开发主体、政府三方的相互协调,任重而道远。
     工作流程
     1-标图建库:每宗三旧地块在影像图、土地利用现状图、土地利用规划图上进行标注,并建立三旧监管数据库。
     2-征集改造意愿:全体村民对是否同意进行旧村改造进行意愿。(表决通过率超过80%才可以申请纳入年度计划)
     3-纳入年度计划:申请纳入市城市更新年度计划后才可继续开展改造工作。基础数据摸查:开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状建筑基础数据的调查工作(数据结果用于核定旧村庄改造复建安置总量,调整控规,编制片区策划方案)。
     4-引入合作企业:村集体经济组织通过政府公共交易平台选择有社会责任、有实力的合作企业进行旧村改造。
     5-片区策划方案:统计旧村庄现有居住人口规模、计入公建配套的计算基数,确定改造方式和改造模式、综合人口、户籍、现状建筑量的因素,核定旧村庄改造复建安置总量:调整控制性详细规划。(根据基础数据摸查结果及片区策划方案,确定拆迁复建量、融资建筑量、核定改造成本、编制改造实施方案)
     6-改造实施方案(含拆迁补偿方案):据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制,明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。
     7-根据改造实施方案进行复建安置以及拆迁后:土地平整拆迁后进行协议出让,出让后衔接传统地产业务,最后就安置房建成,村民回迁商品房建成销售。

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